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“严查”，作为2015年省会楼市的重要代名词，出镜率一直颇高。这与前几年石家庄土地交易市场的混乱、楼盘多无证销售等现象脱不了干系。严查中的补证，就是要真正堵住房地产开发中这种不规范的漏洞，让市场重归正轨，让房子证照齐全。今日搜房网房天下带您一览严查下的楼市众生相，为您独家还原严查下的真实石家庄楼市。
旧城改造楼盘扎堆 供需失衡亟需精品楼盘 桥西区位于石家庄市区西南部，是省会的主城区和老城区，总面积75.28平方公里，人口80万，辖17个街道、137个村（居）委会，紧邻新旧两个火车站，辖区内省直机关多、驻军多、科研院校众多。桥西也一直被认为人均素质较高和文化氛围浓厚的区域。 作为石家庄老城起源，桥西区在地产开发的脚步中，却并没有因为发展历史长而成为各个区中发展最好的一个。事实上，由于形成较早，旧城和城中村所占面积很大，反被认为是“老旧”的代表。由于桥西区形成较早，旧城和城中村所占面积很大，因此具有基础设施薄弱，承载功能差的弱势。部分道路比较狭窄，和裕华、长安、高薪区的快速发展形成鲜明的对比，这种楼市状态早已不能满足人们提高居住品质的需求。 近年来，桥西区借势“三年大变样”，以城中村和旧城区改造为突破口，全力打造现代都市强区。在这个过程中也涌现出了许多大体量的城改楼盘，一栋栋高楼大厦逐渐替代了破败不堪的村屋，市区面貌日新月异。然而也有业内人士认为，近几年桥西区虽然楼盘扎堆，但是缺乏能够对于改善周边环境起到积极影响的精品楼盘，真正有影响力的大盘并不多见。大多城中村改造项目规划中并没有明确的区域商业配套，导致该局域居住氛围不浓。一些大盘的入市，并没有给区域形象带来质的改变。无论是小区的内部环境，还是小区周边包括围挡、绿化等环境缺乏明确的亮点出现，需求和供给出现失衡，这是市场中大多数桥西区域楼盘的通病。 商业氛围较缺失 依托新客站寻求发展契机 熟知石家庄房地产市场的业内人士清楚，桥西区缺乏明星楼盘，在长安区、新华区作为后起之秀在房地产市场中占据的地位越来越重要时，桥西区仍然处于较为落后的位置。而桥西区商业氛围的缺失，也是区域发展落后的一个现状。桥西的购买场所大多集中在新百商场，社区商业则在益友百货，对于拥有强大购买力的桥西消费者来说，已经不能适应他们的消费需求。近年来虽有万象天成、金正海悦天地大型商业综合体能带动经济发展，但对于整个桥西区域来说，商业氛围仍然有待提高。在桥西区的城中村改造规划中，虽然商业、写字楼大量存在于槐安路沿线的振头区域，但是并未形成规模性的商业圈，未能填补桥西区的商业空白。 随着新客站的建成与投入，为桥西区的商业地产和住宅房屋带来巨大改变，促使该区域成为石家庄最期待的区域价值板块之一。新客站商圈汇华广场、西美花街生活工场的建成，也在一定程度上填补了桥西区商业氛围的缺失。2014年石家庄行政区划调整，将中山路以南建设大街以东桥东区部分纳入桥西区，组成了新桥西。该部分商业较为发达，有效带动了桥西整体区域发展，为新桥西的楼市发展注入了活力。 老城区人口密集 购买实力较为雄厚 桥西区作为一个老城区，是高校、政府机构和医院的聚集地，人口密集，相对来说购房者购买实力较为雄厚，虽然稍逊于裕华区，但收入平稳，是桥西区购房者的特征。有不少改善需求人群习惯于西城的生活环境和节奏，但是却没有过多改善型住宅可供选择，因此一些高端大盘热盘开盘热销也在情理之中。 此外，在改善需求中，桥西区的购房人群大多对品牌开发商有着较高的忠诚度。早些年投入市场的金正缔景城、春江花月等高端社区，在二手房市场中，相较于同区域和地段的楼盘，价格有显著优势，这足以说明区域内购房者对高端住宅的追求和认可。 严查下的桥西楼市:上半年房价飙升 五证盘占比不足2成 据搜房网房天下数据监控中心统计，目前桥西区在售及新入市的楼盘总数达76个，从项目业态来看，住宅项目占据区域主导，商铺、写字楼公寓等商业项目也不在少数。其中住宅项目57个，写字楼15个，商铺3个，别墅1个。 房价方面，桥西区房价在石家庄处于偏高水平，基本维持在8600-8900元/平左右。从以下图表可以看出，桥西区的房价一直保持着稳步上涨的趋势（6月份所有回落，7月房价持续上升） 。搜房网数据监控中心统计，2015年上半年桥西住宅共有18个项目价格变动，其中17盘涨价，仅1盘价格下调。 
2014年8月-2015年7月桥西区房价走势图 
15年上半年桥西涨跌楼盘一览（住宅） 据统计，桥西区76个楼盘项目（包含住宅、商铺、写字楼和别墅）中，五证齐全楼盘仅15个（东胜紫御府、海棠湾、青鸟中山华府、启锐园、蓝山印象小区、联邦祥云国际、泰丰观湖、拉斐小镇、启城、金正君庭、水木大兴、华丽家族、 滨江优谷、帕克公馆、鑫界王府），占比19.7%，尚不足两成。 由于历史原因，桥西区开发商“先上车再补票”情况较为严重，严查之前五证齐全项目几乎屈指可数，无证楼盘占比更是高达近60%。受严查影响，桥西区无证楼盘基本都停业整顿，房源无法销售，甚至有些违规项目还需要缴纳罚款，更有开发商因为资金链的问题处于生死边缘。反之，那些五证齐全楼盘则备受购房者青睐，房价一路上涨不在话下。部分楼盘虽然仅有一两个证件，但由于项目自身的优势（如正规城中村改造项目），受严查的影响较小，也比较受购房者信赖与欢迎。上半年桥西涨价的十几个楼盘中，除个别项目没有证件，绝大部分项目五证齐全或者有证（至少一个规划证）， 由此可见，有证和无证楼盘在严查的大环境下真正称得上是“冰火两重天”。 
桥西区楼盘证件分布占比 土地方面，上半年出让的32宗地块中，桥西区占0宗，土拍方面可谓表现十分“惨淡”，也意味着上半年桥西没有项目取得土地证。而规划证方面，上半年也仅有留营、翁村等几个城改项目规划公示。此外，上半年桥西区仅泰丰观湖和塔坛国际商贸城两项目取得预售证。由此可见，上半年桥西项目在补证方面确实不够“给力”。 
2015年上半年石家庄各区土地出让一览表 严查下的桥西楼市:下半年集中爆发 预计8新盘项目将补证
随着楼市严查力度的加大，无证开发销售无疑是顶风作案，开发商不补证的话，项目只能停工停售。尽快补证成为头等大事，关乎项目施工、销售等进展，甚至关系到项目存活大计。所以下半年，补证仍将成为石家庄土地市场主旋律。新华路沿线某刚需城改热盘项目经理告诉搜房网“上半年严查项目确实受到一定的影响，但好在本身是正规的城中村改造，且已经有了规划证，总体上严查的影响都在我们可承受的范围内。接下来当然是等着拿土地证，也算是给项目再增加一重筹码。” 土地供应情况在一定程度上代表的是楼盘补证状况，根据石家庄市政府公布的《石家庄市2015年度国有建设用地供应计划》显示，2015年度，石家庄市国有建设用地供应总量控制在799.93公顷以内，约合11998.95亩，计划供应194宗地块。其中桥西区供土21宗，供地面积94.64公顷，下半年桥西区预计有润德天悦城等8个新盘项目将补证，可谓“厚积薄发”。 
2015年桥西区供地计划（只包含居住用地与商服用地） 
2015年下半年桥西区预计补证项目一览 严查补证，整治房地产市场乱象，能进一步规范房地产市场的运作，也让老百姓购房变得更加放心。桥西区上半年补证速度落后于其他几区，期待下半年的奋起直追。随着补证进程的不断加快，购房者购买信心的回升，随之而来的必然是桥西区土地、房产价值的与日剧增，周边楼盘项目的产品价值也必然上涨。 | 
发表于 2015-8-11 00:30:41
